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今起“浙江新版购房合同”正式施行!

2018-03-20 16:58:03   点击:   来源:浙江消保委微信公众号 2018-03-15

购房者注意!

就在今天

新版《浙江省商品房买卖合同示范文本》

要正式施行啦!

变动内容都有哪些?

在过去的三个月里,

我们曾经反复分析过!

接下来,我们就再来回顾一次!

新版合同强大在哪里?

如何保障大家买房不被“坑”?

新版简介

 

点击下载合同文本

(推荐在网页版上打开)

新版《浙江省商品房买卖合同示范文本》由浙江省建设厅和省工商局联合印发,分为《浙江省商品房买卖合同(预售)示范文本》和《浙江省商品房买卖合同(现售)示范文本》。

两个文本均包括合同当事人、商品房基本情况、商品房价款、商品房交付条件与交付手续、商品房质量及保修责任、交易登记、物业管理和其他事项等内容。预售文本还包括面积差异处理方式、规划设计变更等内容。

 

特别关注(全装修住宅)

 

2016年5月1日,《浙江省绿色建筑条例》发布,浙江领先全国建立全装修成品住宅推广机制。2016年9月,省政府办公厅发文,明确了我省“2016年10月1日起,全省各市、县中心城区或城市核心区出让或划拨土地上的新建住宅,全部实行全装修和成品交付。”

按开发建设进度,最早一批全装修住宅即将进入销售期,要买房的消费者要特别注意新版《浙江省商品房买卖合同示范文本》的有关内容。

新版《浙江省商品房买卖合同示范文本》对全装修住宅的定义进行了明确,即在住宅交付使用前,户内所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完毕,给水排水、燃气、通风与空调、照明供电以及智能化等系统基本安装到位,厨房、卫生间等基本设施配置完备,满足基本使用功能的住宅。

新旧对比 六大变化

 
 
 

 1. 商品房基本情况

 

在第一条增加了“商品房性质”,以区分全装修住宅和其他类型商品房。

在第二条的“项目建设依据”中,要求写明分阶段领取施工许可证的全装修住宅装修部分的施工许可证号。

在附件一中增加了“全装修住宅提供需装修设计方案平面图和电气网络管线和给排水管道隐蔽工程图纸”

 
 
 

2.商品房价款

 

在第七条“计价方式与价款”中,设置总价和分价两种形式以供选择,分价形式中明确装修部分价款,并在第二十五条“销售和使用承诺”约定全装修住宅不得对室内装饰装修部分拆分销售。

 
 
 

3.商品房交付条件与交付手续

 

在第十条“商品房交付条件”中补充全装修住宅应当取得第三方专业检测机构出具的空气质量检测合格报告等条件。

在第十一条“商品房相关设施设备交付条件”中,明确全装修住宅内的装修和设备应达到的标准。

 
 
 

4.商品房质量及保修责任

 

第十五条“商品房质量”的附件七中详细约定外装饰装修部分和内装饰装修标准。

第十六条“保修责任”中的附件八中,根据新消保法规定,要求屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期限不得低于8年,埋设于墙体、地面内的电气网络管线和给排水管道等隐蔽工程的保修期限不得低于8年

 
 
 

5.规划设计变更(预售合同示范文本)

 

在预售合同示范文本的第十六条“设计变更”中约定了全装修住宅买受人因商品房质量或使用功能受到影响而有权解除合同的情形。

 
 
 

6.其他事项

 

在第二十一条“销售和使用承诺”中,明确全装修住宅不得对室内装饰装修部分拆分销售

 
 
 
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新题新解 直面矛盾

 

车位车库产权不明、面积缩水、质量低劣、延期交房等是近年来我市商品房消费投诉的常见问题,不仅损害了消费者的合法权益,还严重影响了房地产业的健康发展。对此,新版合同在旧版合同的基础上,吸收或更新了新颁布或修订的法律法规及规范性文件的规定,并及时增补及细化了合同条款。

 
 

比如 车库和车位问题

 
 
 
 
 
 
 
 

近年来和车位车库相关的买卖纠纷问题比较突出。但在旧版合同里,车位车库只按照普通的附件进行填写,现在就需要对车位车库进行单独约定,包括位置、价格等。

 
 
 
 
 
 
 
 
 

比如 房屋抵押问题

 
 
 
 
 
 
 
 

新版合同增加了房屋抵押需取得抵押人同意的内容,以及出卖人对于商品房权利状况的约定,以保证商品房没有司法查封、一房多卖等情形。此外,在现售合同中,还增加了限售房屋租赁情况的约定。

 
 
 
 
 
 
 
 
 

比如 设施修保问题

 
 
 
 
 
 
 
 

新版《合同》将电气管线、给排水管道、设备安装保修期限,从不低于2年提升到不低于8年,更加注重保护消费者权益。“新《消保法》将房屋内部管线的保修期提高到8年,但对房屋外部管线,国家标准还是只有2年。本次新版合同,统一将内外管线等保修时间提升到了8年

 
 
 
 
 
 
 
 
 

比如 设计变更问题

 
 
 
 
 
 
 
 

新版《浙江省商品房买卖合同示范文本》明确了设计变更。合同规定,全装修住宅对使用分区和设计功能变化、室内楼梯变化、层高降低等重大变化,应先告知购房者,明确违约责任和有权解除合同的情形

 
 
 
 
 
 
 
 
 

比如 房子交付时可能遇到的问题

 
 
 
 
 
 
 
 

商品房交付时,‘由第三方检测机构对空气质量、建筑隔声等进行检测,检测不符合标准,由出卖人负责整改,整改后仍不符合标准的,买受人有权解除合同’,这一条在合同中作为主要条件列入,是对消费者权益最起码的保护。同时也对施工方起到震慑作用,促使施工方使用合格的建材、规范的施工,并在施工中加强管理。

 
 
 
 
 
 
 
 
 

比如 公共服务及配套设施问题

 
 
 
 
 
 
 
 

新版合同要求明确车位、车库、幼儿园、学校的具体交付时间节点等。

 
 
 
 
 
 
 

这些具体规定可以减少消费者在房屋交易过程中不必要的纠纷,有效保障消费者权益。

 
 

关注细节 保护入“微”

 

在一些普通人难以察觉的细节上,新版合同下了较大功夫。比如,新版合同要求开发商填写电子邮箱,这一“更新”得到了法律界人士的一致点赞。一名律师说,以前若开发商“跑路”,他可以说法院文件、律师函等没收到,但加了电子邮箱后,发到邮箱里的文件在法律上就是送达了的,小小细节能有效保护购房者的利益。

公平公正 推荐使用

 

《浙江省商品房买卖合同示范文本》并非强制。但该文本初衷是保障购房者的权益,现在商品房买卖需要网签,协议的内容不能与主合同相背离,如需增加新的内容,增加的部分也不能跳出现行合同的内容框架,擅自修改的合同是通不过备案的。所以,新版《合同》尽管只是示范文本,却有很强的指导性,能减少因合同规定不明确而产生的各类纠纷。”

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另外,2018年2月1日起,在浙江,房屋买卖和房屋租赁分别有了《浙江省二手房买卖合同示范文本》和《浙江省住房租赁合同示范文本》,请大家注意使用新版合同示范文本,有效保护自身权益!

 

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