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据说,蛋壳好像没救了

2020-11-23 22:36:31   点击:   来源:豪言 地产豪言
是瑞幸翻版,还是庞氏骗局?



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乐居财经《见地时间》主持人王如意问问题很猛:蛋壳是不是有点像瑞幸?

 

柏文喜的回答也很猛:还不如瑞幸。胡景晖的回答更猛:像庞氏骗局

 

你豪哥的回答就平和多了:同意两位意见。

 

瑞幸的核心问题是财务造假,但商业逻辑说得通。目前看经营正常,现金流已然为正,甚至还有了盈利,“差不多缓过来了。”

 

但蛋壳则不同:它的底层逻辑就是错的,商业模式难以成立。

 

长租公寓的收入来源有三个:租金差(或叫价差)、时间差和服务费。

 

租金差是基础收入,但蛋壳却做成了负值。对于这种玩法,胡景晖曾总结为12字:“高进低出,长收短付,短钱长投”。

 

高进低出:从业主手里高价争抢房源。高多少呢?20%-40%;又以低于市场的价格出租。

 

结果是:干得越大,亏得越多。

 

长收短付:时间错配形成资金沉淀。

 

对业主月付或季付,对租客则用租金贷诱导半年付/年付,甚至更长,一次沉淀至少13个月的资金,而提供租金贷的大都是网贷公司或非正规金融机构。

 

结果是:放大风险。

 

短钱长投:将一年内要付给业主的房租(短钱),用于滚动发展、装修装配等,这类投资在财务处理上通常至少需要36个月摊销、折旧。

 

结果是:一旦没有新租客进入,并通过租金贷“超付”房租,或没有新投资人连续注资,现金流就会断裂,进而爆仓、跑路。

 

结果是:租金贷变成烧烫的红舞鞋,穿上就脱不下,舞曲名字是“庞氏骗局”。

 

这些致命缺陷,又被称为天然缺陷,因为内生性。你想扩大规模、抢市场份额,就不可避免。

 

本来,烧钱并不可怕,关键是日后能挣回来,如很多大电商就是这样烧出来的;租金贷也不是不能做,它有确定的还款来源,客户的离散度也较好。

 

但这都是发展的助力,前提是基本商业模式能走通。但蛋壳不顾市场实际需求,为了迎合资本的要求,拼拿加杠杆,扩规模,做资金池,将服务业变成了类金融业。

 

比如,租客中使用租金贷的比例不超过30%,但蛋壳却用诱导式、嵌套式操作,无限扩大这个范围。他们先以优惠价格使租户同意年付,付不起就有了贷款需求。

 

剥夺了租户的知情权和选择权,“严格说,这属于连蒙带骗“,胡景晖这样认为。

 

按柏文喜的说法,扩大规模不是靠基本业务,这说明“竞争战略也出了问题”。

 

在竞争的压力下,为了跑得更快,就把基础可行的商业模式“跑偏了”,或说,从一开始,它就没有在“正道”上跑过。

 

偏的方向是为发展得更快,由做优质中介和服务赚租金差的实体模式,转为做资金池的虚拟金融模式,拆东墙补西墙,最终资金链断裂,对租客和业主都造成了伤害。

 

不是To B,也不是To C,蛋壳的做法是To VC去的。

 

所以,已有15年历史的蛋壳,也一直与“扭亏”无缘。

 

在从2017年到2019年前9个月期间,累计亏损高达约42亿元。今年1月,蛋壳在纳斯达克上市,也是为了续命,是“滴血”上市。

 

说天然缺陷,还因为蛋壳不是孤例,折射的是行业共性。

 

据不完全统计,截至今年8月,全国已有30余家长租公寓企业相继爆雷,或是陷入破产倒闭或负面新闻的尴尬境地,包括湾流国际等大品牌企业。

 

疫情不是借口,上市不是仙丹。

 

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在豪言看来,蛋壳公寓之“不遇”,在于两大症结。

 

第一、把简单的问题复杂化。痛点误判,头疼医脚。

 

中国租房市场的症结不在供需,而在管理不给力。

 

说芯片没有,说房子可有的是。房屋自有率98%,全球第一。有人要征空置税,还去国家电网查用电量,国家电网说是机密,免谈。这空置率低得了吗?

 

真正症结在于多年不重视,基础法规不健全,执法不细致,导致租房市场发育不成熟,信息不对称,各主体利益保障不够,服务体验欠佳等。

 

说人话就是没立好规矩,更不用说按规矩来。

 

租房这点儿事,自古就有,长租公寓也有雏形,最大客户群就是赴京赶考的举子们。

 

“江淮度寒食,京洛缝春衣”,举子们在京城一住最少一年,如果没考上,三五年也是它。

 

千百年来,没有互联网,没有APP,租房买卖不也做得挺好吗?

 

市场可能存在的运营瑕疵,应该不足以支撑大规模加入“二房东”和交易环节。

 

租房市场的供给和需求是现成的,租房是一城一地的事儿,不需要生产和运输,最要紧的不是大智慧、大科技,而是热情、耐心、诚信,有了这些,匹配效率不成问题。

 

所以,当务之急是完善市场基础建设,维护市场生态。只要规则清楚,执行有效,市场自会运营得当。

 

第二、  把房产租赁行业当成了快消行业。

 

快消行业重规模,是因为可以薄利多销,不管是上游采买,还是终端销售。

 

但租房不行。

 

你不能因为收房收得多,就和房东要低价,相反,为了拿到房,还要给高价。而在租客一端,为了让他长期租,你还要给他打折。

 

房屋的非标品特点,给租房机构带来了局限。

 

首先,租房中介或N房东机构,不创造主体产品价值,无定价权。

 

房屋租赁是一房一客一价,如繁星在空,水滴落海,是典型C2C市场,话语权都在分散的业主手里。

 

一笔租房生意,要素很成熟,基本与中介方无关。

 

业主有房子,愿意出租;租客要租房,对房子认可;房子是成品,质量由开发商的道德血液和地段、配套等决定;租金基本面看市场,变化面看业主和租客的小博弈。

 

其次,租房市场供需有刚性,无弹性。

 

供应有刚性。刚性之一是土地不可再生,房子不能复制,不能移动。今天不够住,别说明天,明年也未必盖得出来。

 

刚性之二是供应替代性小,上海人房子不够住,北京房子多有用吗?海淀上班的人,你推荐通州的房子试试?

 

需求无弹性。有房子住,就不用租房;没房住,就必须租房,不能睡街上;房子再多,租金再低,也没必要租两套或以上。这样看,租房的需求弹性还不如买房,因为房价上涨,人们都想多买几套赚钱。

 

快消品供需的替代性接近于无限。手机苹果、华为、小米、三星,没有上百,也有几十;农夫山泉断货了,还有康师傅、屈臣氏,实在不行,回家烧白开水。

 

第三、被赋与极大想像力的增值服务,也只适用于集中式公寓,蛋壳的分散式公寓只用保洁,连保安都不用。

 

以上诸条,加上房价过高导致的低回报率,使长租公寓企业的交易权力、博弈条件和盈利空间都极为有限,难以应用快销行业的商业逻辑,“烧钱模式”也难以成立。

 

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国际经验:庞氏骗局得以维持的关键,是找到下家。蛋壳现在找得到吗?

 

胡景晖的看法是“NO”。

 

因为没人来救。

 

蛋壳在管公寓50万间,平均一半的半年房租无法刚兑。按一间3000元,半年就是8万,总额90亿,再加上供应商欠款和员工工资,起码要100亿。

 

现在蛋壳已经失去了造血能力,输血者首先是新租客,在哪里呢?100亿能让它暂时活下来,但投入100亿,谁能保证将来能回来呢?

 

长租公寓是完全竞争行业,政府不会参与。企业要算账,我爱我家一年利润是7亿,怎么救?

 

自救呢?

 

柏文喜认为,蛋壳已陷入“债务螺旋”,玩不出“现金流回正”,看不到回头的钱。

 

蛋壳们以前多轮扭亏尝试,都不成功,且因动作变形和武功偏门,商业和舆情上,得到的都是负分。

 

很多管用的招儿都是擦边球,当年有道德风险,当下则“违法违规”,如变魔术般的隔断房,如请君入瓮的“租金贷”,去年底相关条例规定,租金贷不得超过营业收入的30%。

 

就说是跟资本讲故事吧,胡景晖认为,它还不如传统中介有优势呢!

 

起码后者整体来说,有租售联动,有一、二手联动,可以帮租客实现从租房到买房、帮业主实现从租房到卖房的转化。

 

已经一地鸡毛的蛋壳,一点续气的可能也没有了吗?

 

也不尽然。因为蛋壳手里的长期合同和租客仍有价值。但企业参与的前提是蛋壳先重整业务,或把烂苹果扔掉,剩下好苹果,或把烂的部分削掉,还能做成个果盘,让企业干干净净进去,重打鼓,另开张。

 

只不过,现非昔比,在诸多新规管条例应变而出或即出的情况下,玩法儿要回归服务业本源。(详情请收看《见地时间第10期:蛋壳破了!》中之相关论述。

 

 

本文内容主要来自乐居财经主办之《见地时间第10期:蛋壳破了!?》,未经讲者事前审阅。

 

胡景晖为景晖智库首席经济学家,柏文喜为中国企业资本联盟副理事长,主持人王如意为乐居财经运营总编。


 

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