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签完合同等贷款 等来开发商毁约

2018-08-21 15:06:38   点击:   来源:中国消费者报2018年8月13日

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谢正军/图

 
 ■本报记者 徐文智

   今年4月3日,消费者田女士与西安宝枫实业开发有限责任公司(以下简称宝枫公司)签订商品房买卖合同,购买了一套由宝枫公司开发的住宅。6月12日,她居然收到了一份由宝枫公司出具的通知,要求她“前来办理合同解除、退房事宜”。已经在政府有关部门网签备案的合法商品房买卖合同,开发商为什么要解除合同关系呢?《中国消费者报》记者对此展开了调查。

  网签后收到退房通知

  
 田女士购买的房子位于西安市西延路中段西侧宝枫佳苑小区内。今年4月3日,田女士与宝枫公司签订商品房买卖合同并备案。合同显示该商品房单价为每平方米8315.5元,房屋总价为101万元。田女士给宝枫公司支付了首期房款31万元,余款70万元由商业银行提供贷款。拿到网签协议后,田女士到长安银行小寨支行办理了贷款手续。

   正当田女士夫妻俩满怀喜悦等待银行发放贷款时,却收到了开发商宝枫公司发来的一纸通知,称“根据商品房买卖合同(预售)第八条逾期付款责任中第1(2)条规定,你已构成解除合同事实,现书面通知你前来办理合同解除、退房事宜”。田女士表示,他们没有违反合同约定,购房网签资格有效,申请银行贷款也没有问题。

   吴先生的遭遇和田女士一样。他与宝枫公司在2017年10月11日就签订了商品房买卖合同(预售),并通过了西安市住房保障和房屋管理局的网签备案。今年3月14日,吴先生拿着网签协议在长安银行小寨支行办理了贷款手续。也同样收到了开发商宝枫公司发来的退房通知。吴先生认为,开发商单方面要求退房的行为,既无事实根据,也无法律依据。

   据记者调查了解,包括田女士、吴先生等人在内,已经有5位通过网签备案的消费者先后收到了宝枫公司的退房通知。

  开发商称贷款未到账

  
 在位于宝枫佳苑小区B2907的办公室,宝枫公司负责处理消费者退房纠纷的工作人员杨彬接受了《中国消费者报》记者的采访。杨彬表示,2017年下半年,公司为了快速解决资金周转困难的问题,将宝枫佳苑二期剩余多套房子以每平方米8300元左右的价格出售,按照规定,这些房屋销售价格都在当初的备案价格范围之内。经过网签备案后,田女士、吴先生等5位消费者的购房流程进入到了银行贷款程序。直到今年6月初,公司一直没有收到银行放出的贷款。因此,宝枫公司要求这些消费者要么交纳全款购房,要么退房。

   杨彬说,在消费者对宝枫公司的要求不予回应后,今年6月12日,宝枫公司向这5位消费者和发放贷款的银行分别发出了正式通知。一方面通知消费者合同已被解除,另一方面通知银行停止向这5位消费者发放贷款。

   负责吴先生等5位消费者贷款发放的长安银行小寨支行刘经理表示,吴先生等5位消费者的银行贷款手续已经审查完毕,并做好了相关备案,即将发放。然而,银行却在6月12日收到了开发商要求停止发放贷款的通知。银行作为第三方,与开发商和消费者之间的民事纠纷没有关系,按理说开发商不应该给银行发送这样一份通知。

  房价涨幅近50%

  
 2017年下半年到2018年上半年,不到一年的时间,西安城区房价就从每平方米8000元左右一路飞涨到1.5万元左右。据杨彬说,今年4月份开始,宝枫佳苑二期楼盘在物价部门和房屋管理部门的备案价格已经是每平方米1.3万元。相比较2017年10月至2018年4月期间的备案价格为每平方米8400元,宝枫佳苑二期的房屋价格涨幅将近50%。

   以田女士购买的房屋为例,这套位于宝枫佳苑2幢的房屋建筑面积为121.46平方米,合同签署的单价为每平方米8315.5元,总价101万余元。如果按照现在的备案价格出售,那么这套房屋的总价则为157万余元。

   一位从事住房贷款工作的银行工作人员表示,当现实的房价一路飞涨时,一些开发商反而不着急催促银行发放贷款了,甚至会要求银行不要继续发放贷款给业主。据了解,房地产开发商在银行缴纳有贷款抵押保证金。如果开发商停止交付抵押保证金,银行将无法实施发放贷款的程序。因此,虽然开发商与消费者的合同纠纷与银行没有关系,但开发商仍然可以制约银行发放贷款的行为。上述银行工作人员表示,开发商单方面终止买卖合同的经济纠纷,贷款银行没有责任,“这个锅银行不背”。

  开发商不能单方毁约

  
 记者从西安市住房保障和房屋管理局政策法规处了解到,网签合同的签署,说明消费者和开发商双方买卖合同关系已经确立。开发商不能单方面违约,除非有单方面违约条件。

   西安市商品房买卖合同(预售)第八条第1(2)款规定,逾期超过60日,出卖人有权解除合同。记者采访时,杨彬表示,截至6月12日,田女士、吴先生等5位消费者的银行贷款时间均已超过了60日,在消费者无法交纳全款购房的前提下,公司有权解除房屋买卖合同。如果消费者对此有异议的话,可以通过司法渠道解决。

   陕西南星律师事务所律师马榛表示,在商品房买卖合同中,“逾期超过60日”条款中的“逾期”指的是银行开始发放贷款后,消费者逾期不还款,而不是银行何时开始放款。事实上,银行什么时候发放贷款,开发商与消费者双方是没有权利约定的。同时,合同的履行如果涉及到第三方如银行的贷款问题,开发商无权单方毁约。

   吴先生等收到退房通知的消费者表示,希望开发商遵守诚实信用原则,继续履行合同义务,必要的时候,他们准备通过司法渠道维护自己的合法权益。

 
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