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XX局关于XX网网民投诉XX楼盘合同霸王条款的答复

2020-06-20 23:06:25   点击:   来源:
XX、XX等网民:
        你们好,你们关于XX楼盘购房合同霸王条款相关情况的投诉,我们收到,因投诉内容、性质和诉求基本相同,我们予以并案处理。经研究现将相关情况回复如下:     
        经审查投诉的内容,此投诉为建设部规章《中华人民共和国商品房销售管理办法》第十六条规定的合同事项、第五章交付规定的交付要求,属于商品房买卖合同纠纷投诉。按照现行《中华人民共和国合同法》第一百二十七条“工商行政管理部门和其他有关行政主管部门在各自的职权范围内,依照法律、行政法规的规定,对利用合同危害国家利益、社会公共利益的违法行为,负责监督处理;构成犯罪的,依法追究刑事责任。”和《中华人民共和国消费者权益保护法》第三十二条“各级人民政府工商行政管理部门和其他有关行政部门应当依照法律、法规的规定,在各自的职责范围内,采取措施,保护消费者的合法权益。”的规定,各部门都有在其职权范围内对消费合同的监管职权。
        《中华人民共和国城市房地产管理法》第七条“国务院建设行政主管部门、土地管 理部门依照国务院规定的职权划分,各司其职,密切配合,管理全国房地产工作。”《城市房地产开发经营管理条例》第四条第一款“国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发经营活动的监督管理工作。”第二款“县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。”第三款“县级以上人民政府负责土地管理工作的部门依照有关法律、行政法规的规定,负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。”有明确分工,依据上述规定建设部制定了《商品房销售管理办法》,该规章是对前述法律法规具体实施的规定。
        同时需要说明的是,现行《合同法》是将原《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国涉外经济合同法》、《中华人民共和国技术合同法》等法律废止后制定的,自1999年10月1日起施行的,该法取消了工商部门对合同的效力认定权。
        关于你们投诉中称:其彩页广告(或口头)宣称:承诺的东卧室的飘窗外的草坪变成了停车场,属于虚假宣传的问题。我们认为如果在宣传时该设计不可能实现,属于虚假宣传;有可能实现,而没有按承诺实现,则属广告邀约诺成而不执行,则不能归于虚假宣传。可参阅《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。”所以你反映该问题仍然属于合同问题,是《中华人民共和国商品房销售管理办法》第十六条第二款第七项规定的配套设施的合同内容,同理合同问题一样按政府部门分工处理。
        综上,我局认为:商品房作为特殊商品,涉及房地产行业的买卖合同投诉、举报除法律法规明确授权的管理部门外,均应按照国家依法行政普遍要求的规定进行管理。国务院在国家商事制度改革发布的《关于“先照后证”改革后加强事中事后监管的意见》(国发【2015】62号)的规定“谁主管谁监管”的原则,应当由建设和房地产主管等部门处理商品房买卖纠纷,当然作为商品房买卖合同内容的霸王条款,也是合同的内容,不改变监管部门的管辖权。
        依据《合同法》工商部门制定的《合同违法行为监督处理办法》也只能在工商行政管理的职权范围内实施,至于其他部门是否规定了合同管理的专门规定,其管理职权都不能因为工商部门在自己职权内制定了专门规定而被免除或转移到其他部门,尤其是普通管辖的工商行政管理部门。
        另外,投诉还涉及商品房质量合同约定问题,按照国务院依据《建筑法》制定的《建设工程质量管理条例》第四条“县级以上人民政府建设行政主管部门和其他有关部门应当加强对建设工程质量的监督管理。”的规定,参考最高人民法院2009年给湖北省高级人民法院的[2009]行他字第6号答复,“《中华人民共和国建筑法》第七十六条(原文为:第七十六条(第一款)本法规定的责令停业整顿、降低资质等级和吊销资质证书的行政处罚,由颁发资质证书的机关决定;其他行政处罚,由建设行政主管部门或者有关部门依照法律和国务院规定的职权范围决定。(第二款)依照本法规定被吊销资质证书的,由工商行政管理部门吊销其营业执照。)第一款中的“有关部门”指的是铁路、交通、水利等专业建设工程主管部门,不包括工商行政管理部门。除根据该条第二款吊销营业执照外,工商行政管理部门查处非法转包建筑工程行为缺乏法律依据。”工商部门不是该法规定的“其他有关部门”,也不是依据该法制定的《建设工程质量管理条例》规定的其他有关部门。所以该投诉内容处理主体仍然不是工商部门。
        因你们投诉涉及的合同内容,均不属工商职权,也即工商部门无管辖权。所以建议你们按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定,向建设行政主管部门、土地管理部门等部门反映处理。
        如果你们在处理该纠纷中,需要了解行政部门法律分工,可以联系我们。如果进行民事诉讼,需要法律咨询,可以联系有关司法所,需要了解涉事企业的信息,请到该企业的登记机关XX市XX局XX分局的档案室依据相关规定进行查询。谢谢你们对我局工作的理解支持。
 

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